好文重读 | 澳洲房产市场上的国人百态

圣诞新年假期，澳房大全将每日精选

2018年原创文章

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买家

在赌桌上，手风顺了，怎么打怎么有；在足球场上，脚风顺了，怎么踢怎么有；在几年前的澳房市场上，仿佛，大概，好像也是怎么买怎么有？

那是有还是没有呢？

我一直觉得中国人买房，不太尊重本土市场规律，尤其是国内的一些投资人，一定要按照自己在国内的思维购置海外房产。

举个例子，一栋30套物业的澳洲项目，“占地500平，永久地契，包租两年，年租金收益4.8%，可贷款60%。”

这么好的条件，别说海外华人了，当地人或许都会考虑。但是你有没有想过，如果这个项目全是海外华人买入，且全是投资人的话，这个项目本身，是不是有问题呢？

要知道，一个真正好的项目，需要有一定的自住比例，越是高价值区域，这个要求就越高，否则不就成酒店式公寓了么？

其次，这种项目在未来交楼后，大多数的华人业主（通常英文都不太好）在面对物业管理公司（通常都是西人公司）时，都会落在比较弱势的位置；于是管理公司定下来的规矩，你很难说个不字，被人牢牢抓着主动权；最后，这样的项目，不论是业主还是租客，人员的变动会增大，对于物业未来的折损也会加重，再次转售的难度也会变大。

对于这样的问题，开发商管么？销售中介管么？卖谁赚的钱还不是一样？最后所有发生的问题又堆在了买家身上。

新项目的投资风险多半会在未来显现，而二手房的坑，往往在购买的那一刻就开始跳下去了。

今年年初的一个周六，我在Willoughby看房，这是一套其貌不扬的单层独立屋，占地不到600平，最后的价格拍到了271万澳币，拍到者是两位看起来学生样子的中国女孩，一个女孩背着双肩包，另一个耳朵上挂着耳机。

结束的时候门口有几个西人在交流着，一位对另一位说，“这个价格实在是太XX扯了。” 作为行业内人，我查了下，这套物业最多也就240万澳币。

拍卖过程中，那个挂着耳机的女孩一直在跟国内真正的买家不断地通电话，拍卖师不断用言语刺激着她俩，听起来多少有些露骨，也缺少了一些应有的尊重。两位代买的女孩子看起来稍有些窘迫，完全没有买家本应该有的气场。

拍下来后，参与拍卖的数十位观众的掌声听起来稀稀拉拉地，倒更像是嘲讽。

我想这个故事就代表了一部分华人买家在市场上的状态：钱，没问题，但，缺少了很多应该做的功课。

卖家

谁都知道，同样一句话，不同的人说出来，或者是在不同场景下说出来，效果是不一样的。

朋友说的话，中介说的话；想赚销售佣金的人说的话，和收费咨询的人说的话，他们的立场都不同，你会选择相信哪一个？

一家专业的投资顾问公司，收你一个小时200澳币的咨询费，告诉你“这样的项目您别碰，未来会有这样那样的问题。”你会当成金玉良言；而一个刚刚入行、一身正气的小伙子同样地也说出来，你觉得效果一样么？

张爱玲说过，一个人出名到某一个程度，就有权利胡说八道。很多时候，我们关心的只是说话的那张嘴，而不是说的内容。（警察叫你别随地吐痰，你乖乖听着，路人和你说，你会说“关你屁事”。）

那些初出茅庐的销售中介，也许都曾经有一颗为客户负责的赤诚之心；可是当他看到很多完全不做功课的客户，被行业内的老油条们忽悠着买下一个又一个的楼花，而他无论怎么语重心长的好好说话，人家还不信的时候，他会怎么想？是一直这样慢慢饿死，还是要放弃（部分）节操？

华人中介如果无法让客户更加了解并尊重本土市场规律，整个行业水平下降而无法取信于买家，甚至被投资失败的买家迁怒，这是咎由自取。

2017年10月末，澳洲很有影响力的第三方平台Rate my agent，针对全澳洲二手房中介公司的销量以及影响力的年度颁奖仪式落幕，完全并有华人背景的公司获奖，甚至在一些如Epping，Burwood等热门的华人区都没有，更别提其他区域了。行业水平的问题，你不能让人相信，是有理由的。

楼花

世界上最贵的花是什么花？ 答曰“楼花。”

实际上，澳洲所有的新房市场，只要开发商需要从银行贷款，那么他们就需要以楼花的形式开始预售。只有预售达标，银行才会放款让其建房，所以楼花本身无非是新房未盖好前的一种状态而已。

而其中真正好的，体量小的楼花项目，华人中介是不会染指的。第一，人家开发商不需要你，直接交给之前买地的当地二手房中介，人家扫一遍自己的客户Base就售罄了。第二，项目体量太小，佣金低，华人中介代理认为不赚钱，不具备吸引力，或者说这样的项目自己都不懂，不认为华人买家能认可。

我有一位西人朋友，2014年买过一套下北只有36套物业的小体量2房1卫1车位公寓项目，买入价格91万澳币，2017年132万澳币卖出，对于公寓来讲，这样的涨幅远超华人代理的任何公寓项目。

《教父》电影里有一句台词：“不要让情绪影响了你的判断。” 我们都说投资要理性，可有多少华人在市场前能够做到？最后还不是买了自己熟悉的地方么？

图为去年年底在Epping刚settle的公寓项目

二手房

在市场上，并不是所有人都喜欢这种昂贵的花。因此有很多人道听途说也好，亲身经历也罢，纷纷转向二手物业作为投资首选，除了购买二手房作为下一套自住物业的朋友外，也有很多需要改善住房条件的成熟家庭需要更大的房子，比如House，可是有些人真得懂二手House么？

我平日里接触大多数的客人都是寻找二手House的。所以我很清楚大家脑子里的想法，预算少买不了我理解，预算多还买不了听起来就不太符合剧情了。

可是的确有很多人预算300万澳币+，但看房还是看了很久没入手。原因很简单，怕买错。实际上，这种怕并不是没有道理的。

这几年，悉尼中位价100万澳币以上的区域我基本都走遍了，也看到了很多我很认可的价格洼地区域， 可我只会在华人认可的区域，才会看到华人的身影。

举个例子，一套悉尼带地的独立屋，售价130万，租金900/周，距离市区6公里，你觉得作为投资如何？

可惜同样预算的人并不知道这样的区域有这样的物业，这也从侧面反映出华人在澳洲二手房投资市场上的滞后性，总是通过中介知道项目，以项目为单位去了解市场。

这样看来，尽管看起来华人在澳洲买房子买的风生水起的，但实际上，深入当地市场的能力，我们还差得远呢。

著名数学家华罗庚先生曾说：“把厚书读薄，把薄书读厚。”用我自己的语言翻译过来就是“把复杂的事情简单化，把简单的事情极致化。”

华人在澳洲专业房产市场上目前的影响力还十分有限，并没有得到当地开发商真正内心的尊重，但是也在进步和调整中；海外华人买家现在还是小学生状态，投资观还需沉淀，而当地的华人投资人中，堪称投资十分成功的也凤毛麟角。

作为世界上最爱买房的民族，我并不觉得买房有什么错，尽管以上对于本民族的投资行为做出了较为直接犀利的批判，但我认为，房子是需要买过才会有经验的，经过时间的沉淀，买家的思路自然会变得更清晰，投资观也会慢慢改变，同时对于卖家的要求也会提高，相信这个行业标准也会随之提高吧，真心希望那一天会早点来到。

面对中澳文化和投资环境的不同，华人该如何跳出既有思维，如何理解和适应当地市场运行规律等问题对投资结果至关重要。