给你1000亿美元，你会怎么做房产投资？ | 澳房闲话32

这是澳洲房产大全

第 607 篇原创文章

Youtube上有一个我非常喜欢的订阅频道，叫Investors Archive，副标题Learn from the masters。

这个频道提供的视频，都是全球顶尖的企业家和投资家的采访，对话视频，从巴菲特，查理芒格，到比尔盖茨，马云，几乎你能想到的全球知名的亿万富翁的一些精彩演讲和最新视频都会收录。

我强烈推荐你也去看看，保证没有让你翻白眼的提问。

最近，我在这个频道看了两段受益匪浅的视频，分别来自于过去二十年来全球最成功的私募基金之一橡树资本（Oaktree Capital Management）主席Howard Marks，以及世界最大的房地产基金黑石集团（Blackstone）的全球房地产主席Jonathan Gray。

两位大佬在采访中，分别阐述了他们自己和所在企业的一些投资价值观。

虽然普通人的投资和这些大机构的操作方式无法直接拿来对比，但其中精华，依然值得我们每个人好好学习。

Howard Marks：什么是好的投资？

橡树资本成立于1995年，总部在美国洛杉矶。从成立时间来看，这家私募的历史并不算长，但橡树资本的名字在全球PE界是如雷贯耳。

其中最重要的原因之一，是Howard准确预言了2008年的全球金融危机，并且帮助橡树资本在危机之后利用超常规的投资方式迅速扩张，从而在华尔街声名鹊起。

我看到的这则视频，是Howard于2015年前往谷歌公司总部的演讲，主题是：到底什么是好的投资？

Howard在演讲中提到，很多人认为，所谓好的投资，就是买入一个优质的资产，但事实上，这是一个错误的观点，或者说，是片面的不完整的说法，他认为

“决定一笔投资是好是坏的关键，在于资产的价值和你所付的价格之间的关系。”

具体来说，也就是如果一个资产是非常好的，但你付了过高的价格买入，那么这就是一笔差的投资；相反，有些资产看上去并不怎么样，但是，如果你能以低于它的真实价值的价格买入，那这依然是一笔好买卖，你赚钱的机会会大增。

过去20多年来，橡树资本就是靠着发掘低于其内在价值的资产，迅速成长为如今掌管超过1000亿美元资产的资本巨鳄的。

说回到我们身边的房产投资。虽然如今市场的热度不如前几年，但好的投资机会实际上永远存在。只不过，能够有慧眼去辨识市场上哪些房产的价格低于其内在价值的，绝对只是少数人。

就比如说吧，如果有人在朋友圈随便发个房产广告，然后说这是房产市场上的“大捡漏”，那不用看都可以判断，这不是一个所谓的价格低于价值的投资机会。

因为如果我能确定这套房子的价格现在明显低于其真实价值，那我为什么不自己把它买下来，转手再以市场价卖出呢？我还学雷锋把这个好机会让给你？

那有人或许会说，到哪里去找价格低于价值的房产投资机会呢？没错，这样的机会当然不是随便可以找到的，否则还要房产专业人员干嘛呢？大家都看看朋友圈买房子不就可以了吗？

所以，总结世界上最成功PE之一橡树资本的投资精髓，可以用一句话来说：你买的是什么不重要，关键在于你付的是什么价格。

Jonathan Gray：Blackstone是如何做资产配置的

Jonathan Gray于1992年加入黑石公司，当时的黑石，在市场上并没有这么大的名气，房地产投资业务，也只是公司业务中很小的一块。

而如今，Jonathan是黑石全球房地产业务的老大，在他的带领下，黑石已经成为全球最大的房地产私募。

据悉，由于Jonathan在房产业务中的优异表现，他将极有可能接替公司创始人Stephen Schwarzman，成为黑石全球主席。

Jonathan在2015年的一次演讲中，提到了黑石公司的房地产资产配置比例。

他说，在黑石房地产业务中，有大约80%是属于Opportunity Investment，其精髓其实和橡树资本的投资策略相似，也就是发掘潜在价值高于目前资产价格的问题资产，利用黑石的专业投资眼光找到并买入这些资产，然后提高资产价值并出售。

所以，你会老是看到这样的新闻标题：

不是说好一起7-10年翻一倍吗，兄弟你这是不按常理出牌啊！

除了以上最大的房产投资业务，黑石还有两大业务范围，一是房产融资借贷，也就是给开发商和小投资基金融资，来获取稳定的现金流（最近听闻黑石已经决定进入澳洲房贷市场，也想来这个巨大的市场分一杯羹）；

另外，黑石也有一部分核心资产，是用来长期持有的，这部分资产大约目前的规模是50亿美元，并且这部分资产的负债率极低。

截止到该视频发布的时间，黑石集团在全球拥有的房地产总资产大约是1400亿美元，净资产930亿美元，也就是说，世界第一大房产私募的资产负债率仅为34%。

从Jonathan谈到的黑石集团投资策略和资产概况来说，普通人可以学到的东西我想至少有以下两点。

第一，   控制你的负债率

以黑石这样的资本大鳄，它的负债率竟然只有34%，那么我们普通人，又是谁给你的勇气负债累累来做投资的呢？虽然大部分人不可能做到有了60%的首付再去买房，但控制总负债率，是每个投资人永远不能忘记的铁律。

第二，明确每一笔资产的投资目的

黑石投资的房产，有些是长期持有的，有些是追求短期快速利润的，有些是带来稳定现金流的。普通人做投资房产，每一次买入之前其实也应该有明确的策略，并且以上三种类型的资产都要配以适当的比例。