澳洲的Studio（开间）到底适不适合投资？ | Buyer's Agent专栏25

这是澳洲房产大全

第657篇原创文章

作者：大悟

微信：262739843

最近我有个西人朋友找我做他的买家中介，他希望我帮他找一套1房公寓用于投资，我们在聊到Studio的问题的时候，他表示，坚决不考虑！

在这个问题上，其实我是同意他的，但是任何的产品都有他存在的理由，今天，我想就Studio是否适合购买一事，和澳房大全读者探讨一下（非定性）。

首先，我认为像Studio这样的产品，一定要在非常好的位置，不能离市区太远，不管自住还是投资，因为它面对的人群主要是单身或者年轻couple，而他们需要Studio所在区域的交通或者景观或者人文极为出色，总结来讲，光对的区域还不够，你还要在对的区域买对的产品才算上岸。

另外，澳洲银行对于内部面积低于40平的物业是不太愿意贷款的，有些银行最多贷款60%。

“因此，Studio类的物业尽管是一栋楼里最便宜的户型，但也是对于资金要求相对较高的产品，同时，更是现金流最好的产品。那么多数投资人最为看重的一点，即物业涨幅究竟如何呢？

我们今天，就以最近1年以内悉尼的几套Studio物业售出情况作为参考，大家一起来感受下。

第一套

 悉尼市区Darlinghurst

Darlinghurst是悉尼当地人非常热衷的区域，我之前也写过，2房最贵可以卖到300万澳币+，而这套物业位于的Darley St，我也去过，街区很好，隔壁的一套独立屋在2016年曾经以620万澳币售出。

因此，选择这里的Studio，区域是ok的。

这套纽约风的物业建于1930年，这套开间的内部面价只有30平，是翻新过的，我们来看其涨幅情况。

2013年-2016年：年涨幅为18%

2006年-2013年：年涨幅为8.4%

总体来讲，涨幅是惊人的，且一般长租的话租金回报在400-450澳币/周，如果是Airbnb的话，则会更高。

同时需要指出的是，这套是翻新物业，同楼中物业不同的情况，售价还是有很大区别的，比如以下：

我们再来看一套。

第二套

悉尼下北海滩Manly

Manly是一个3房水景公寓可以过700万澳币的区域，2房水景可以过300万澳币，而且都是不算新的房子，可见当地人对于此区的认可度，因此区域依然没问题，适合Studio。

这套物业距离Manly海滩不到200米，内部面积也在30平左右，我们来看它的涨幅情况：

2011年-2015年：年涨幅4.6%

2015年-2018年：年涨幅-7%

物业在2015年的高点位买进，却在租金快速上涨的前提下售出，有急售的嫌疑。看下今年2月同楼的同样物业售出情况：

总体来讲，在2013年-2014年，同楼的studio的房价都在30-40万澳币之间。距今的涨幅都不甚理想。

第三套

悉尼上东区Bondi Beach 

全澳洲最贵的公寓在几年前曾经在Bondi Beach，当时的售价是过2000万澳币的，后来被超越。Bondi Beach也是全悉尼最负盛名的海滩所在地。

这套公寓所在的Gould St，我帮客人看房子曾经来过很多次，门口有一些咖啡馆，服装店，距离海滩基本就是过个马路即是，这里是以澳洲中青年人为主的区域，早上起来冲个浪都不叫事儿，对Studio来讲，位置上也是非常棒的。

内部面积还不到20平，但这套物业不到30天就卖出了，基本是单平2万的节奏。我们来看其成交情况：

2010年-2018年涨幅：8%

虽然这套房子是面积最小，看起来也是最不入眼的，但涨幅及现金流都是让人惊叹的。

同栋建筑里的其他售出情况：

多数都在40万澳币左右。

以上的区域Darlinghurst, Manly, Bondi Beach都是顶级区域，且都是有年头的物业了，我们找一套非顶级区域较新的物业再来看下。

第四套

悉尼东南区Waterloo

Waterloo和Zetland位于悉尼东南部，距市区4-4.5公里，目前是悉尼公寓的"重灾区"，当然这是有前提的，如果你买入的时间早于2015年，那么物业多数的涨幅是有的。

这套物业是1994年的房子，内部面积为40平，当然和以上的物业相比，除了物业较新之外，还多了一个事，车位。

来看这套物业的成交情况：

2011年-2017年底：年涨幅8%

在经历了最好的4年涨幅，这样的结果对于高密度区域，海外投资人，华人，学生为主的区域，已是非常好的结果了。

同区中，其他Studio成交情况如下：

值得一提的是以上的这套Zetland物业，不带车位也同样以58万售出。

这套2010年建的物业，从上市到售出，只用了12天，而在2009年以楼花销售的时候价格为31.5万澳币，年涨幅同样近8%。

大悟总结

对于Studio的房屋产品来讲，总体来讲的涨幅是说得过去的，当然，除了距离市区较近的区域以外，较远的区域studio这样的物业也依然存在，有些作为serviced apartment，也是有一定的涨幅。

“没有不好的房子，只有不好的价格。” 这是我总强调的一句话。

Studio的物业的优点是，总体价位较低，租金回报率十分高，因此持有成本也较低。缺点是，贷款难度较高，在市场大势不太好的时候，涨幅很少，面对的人群较窄，市场上这样的需求不够强。

和其他的物业类型相比，Studio对于区域的要求十分高，因为物业本身的价值有限，如果区域地点的价值又不突出的话，其涨幅是可以预见的。

但是通过今天的这篇文章，我相信，对于那些喜欢用户型图，物业面积说话的投资人来讲，这样的涨幅已经很有说服力了。

感谢阅读。