每日地产 | 2019悉尼房价预期继续下行，降息或成最终选择

悉尼房地产市场在经历连续五年强劲价格增长后，在2018年出现了自2012年以来12个月区间内首次房价下跌。

2014年，房价上涨12.8％，2015年的涨幅更是高达14.9％。2017年，住宅房地产仅升值3.2％，价格上涨的势头开始减弱。

根据CoreLogic数据，过去一年迄今房地产价格已经下跌了7.2％，自2017年7月房价达到峰值以来已经下跌了9.5％，行业专家预计在新的一年房东将面临更多煎熬。

AMP Capital的Shane Oliver预期悉尼房价将在2019再下降10％。Oliver博士说：“驱使做出（这个预测）的因素是持续的信贷紧缩和基本面因素，例如公寓供应增加、外国投资不足、以及下次大选之后资本收益税和负扣税政策可能生变（对市场情绪的影响）。”

Oliver博士还表示：“尚未建成的（公寓）项目仍然众多，悉尼的天空中有大量的起重机，房屋空置率现在高于长期平均值并且正在上升。”

SQM研究显示，悉尼11月的空置率跃升至3.2％，而长期平均值则为2.2％。

Oliver博士说，悉尼公寓最密集的“西部和下北岸的大片区域”面临着最大的风险。

他表示，如果投资者和从事金融服务业的人“感觉财富有所缩水，不太倾向于交易或投资房地产”，那么股市的下跌也可能开始给东部地区的房地产市场造成压力。

他说，APRA最近取消了只还利息投资贷款的上限，突显出政府对房地产市场的低迷越来越担心。

Oliver博士说： “如果通过取消上限放松信贷不起作用，那么他们也许将不得不采取其他的手段，可能会朝降息的方向发展，虽然我们可能要等到来年下半年才会看到这种情况。较低的利率可能成为支持房地产市场的一个因素，但通常利率需要一段时间来发挥作用。”

Ribbon Property Consultants的行业评论员Edwin Almeid对悉尼市场前景的看法更加悲观，他预计当来年大部分只还利息贷款进入还本付息时，大量投资者将退场。

Almeida先生说： “在悉尼，我们预期在2019年上半年将出现12%-15%的房价下跌，我这样说的原因是——目前我们还没有真正看到（握有只还利息贷款）的投资者开始恐慌。就算APRA采取措施提升只还利息贷款的数量（通过取消上限），真正的问题是人们是否仍能获得信贷。”

他表示，这部分投资者来年必须为他们的贷款转贷（refinance），当他们持有的房产被重估时，他们会发现其价值远低于12或18个月之前。他补充道：“这是前三个月份可能爆发的问题之一…也是接下来可能发生的事情的风向标。