澳主要城市患“公寓密集症” 期房公寓步入调整期

在过去十年中，独立屋依然是澳洲人居住方式中的主流，但随着人口结构的变化，房价高不可攀，越来越多的澳洲人选择搬到公寓中去生活。

在过去十年中，独立屋依然是澳洲人居住方式中的主流，但随着人口结构的变化，房价高不可攀，越来越多的澳洲人选择搬到公寓中去生活。据2016年的人口调查数据显示，住在独立屋中的澳洲人比例，已经从五年前的76%，下降到2016年的73%，而居住在联排别墅，公寓等房屋中的人群，已经上升到了25%。

以上数据为全澳平均数据，而在房价高企的首府城市，住在公寓中的人口比例更高。在悉尼，居住在公寓中的人口，已经接近了整个城市人口的一半。

在公寓开发商的宣传中，公寓楼配有游泳池、健身房、室内电影院、欧式电器、停车场、高安全性和美妙景色。许多买家被这样的“澳洲梦”所吸引，加入了买期房（楼花）的热潮。

但ABS最新公布的建筑活动数据表明，澳洲大都市正在容纳越来越密集的公寓楼，这一趋势之下，曾经备受追捧的期房公寓市场正在继续转冷。

在大多数时候，全澳的单元房开工量每季度在10,000到15,000套之间。但在过去十年开始时，单元房开工量开始急剧增加，到2016年一季度，已达到30,000多套，此后交房量为25,000套左右。简而言之，单元房开工量在十年内已翻了一番。

上周公布的ABS分析清楚地表明了最新公寓建设审批趋势继续下去，会产生怎样的影响。自最近一次的2016年人口普查以来，公寓建设的扩张已超越了传统的CBD和与CBD相邻的郊区。

但更惊人的是CBD及临近郊区的公寓开发量。ABS的公寓批建量统计显示，在墨尔本CBD和Southbank，公寓住宅存量将分别比2016年增长23％和27％。阿德莱德和悉尼的CBD公寓住宅存量将分别增加21％和17％。

房产投资顾问公司Wakelin Property Advisory的创始人Richard Wakelin认为，即使在楼市最繁荣的时期，这样的公寓建设量也是过剩的，况且现在已远远不是楼市最繁荣的时期。

他还指出，银行业皇家委员会调查之后，公寓的出售模式也可能出现变化。过去，许多投资者在理财顾问的推荐下购买了公寓，而这些顾问从开发商那里获得大笔佣金（有时高达10％）。

最近，理财顾问在客户文件中更明确地告知客户他们获得的佣金，以“管理”这一冲突。但是，皇家委员会专员海恩（Kenneth Hayne）明确指出，仅在金融业管理这一风险还不够。另外，海恩还提出了让客户支付佣金的模式，在这种模式下，经纪人更缺乏了向客户推荐期房公寓的动力，因为期房公寓的交易比现房更麻烦。

其他一些房地产分析师认为，在供应量超过了需求的情况下，Opal Tower产生的溢出效应对期房公寓市场形成了又一重打击。Opal Tower事故引发了人们对悉尼和全澳各地高层公寓大楼的质量和审批程序的广泛关注。（详见：《Opal Tower居民获暂住补偿 悉尼一连串“问题楼”照出待补黑洞》）

现在分析师表示，这一事件不仅会影响Opal Tower本身的价格，还会影响整个行业的价格。

Digital Finance Analytics的独立房产分析师Martin North表示，Opal Tower事件已经打击了对期房高层公寓楼的信心。自从Opal Tower事件发生以来，房地产估价师已经将期房公寓价格下调了16％。