市场背后因素错综复杂 房市企稳仍待观察

澳洲房市阴云笼罩已久，近期利好信号频出，大大提振了房市信心，房市重回繁荣态势似乎已经不远。但房市低迷态势造成原因错综复杂...

澳洲房市阴云笼罩已久，近期利好信号频出，大大提振了房市信心，房市重回繁荣态势似乎已经不远。但房市低迷态势造成原因错综复杂，加之澳央行降息是否真能落地还未可知，因此现在谈房市企稳似乎为时过早。

2019年房市持续逆风 上周出现回暖

据CoreLogic数据显示，2018年澳大利亚房价下跌4.8%，为2008年以来跌幅最大的一年，其中悉尼和墨尔本分别下跌8.9%和7%。

进入2019年，房市继续下行，根据Corelogic和投资银行摩根士丹利的分析，截至2月底的三个月内，悉尼和墨尔本的房地产年化价格下滑超过15%。房价预期一度跌至谷底。

根据Corelogic的数据，在全澳范围内，房价目前下跌7.9%，录得自1983年全国房价下跌8.1%以来的最大跌幅。首府城市房价在过去18个月来下降10%。

而SQM Research的最新数据显示，4月份澳大利亚各首府城市的房屋挂牌量出现下跌，过去12个月来，房屋要价平均下跌6.5%。

但据CoreLogic数据显示，近期房市利好信号频出，导致房市有回暖迹象。悉尼上周末初步清盘率为69.9%，大幅超过前一周56.5％，预计本周的最终清盘率有可能保持在60％以上。墨尔本初步清盘率也由前一周的60.7％上升至62.9％。 

据CoreLogic数据，上周悉尼房价上涨0.3％，墨尔本上涨0.1％，这是几个月以来这两大城市的房价首次上涨。

房市影响三因素：供需、信贷、利率

市场分析认为，澳大利亚房市逆风背后，需从供需、信贷和利率三个方面来进行剖析。

澳大利亚全国房产存量过多，是导致房价下跌的重要原因之一。据统计，2018年四季度，澳大利亚房产总存量增加了42600套住宅物业，早前澳大利亚储备银行公布《金融稳定评估报告》（Financial Stability Review）中曾警告称，悉尼和墨尔本仍有“大量”新公寓在建，供应量不断增加或将导致“房市短时间内难有回春迹象”，并可能“加剧房价下跌”。

而之前作为房产投资大军中的投资置业尤其海外人士投资者，在信贷政策趋紧、地产市场低迷双重因素作用下，对澳地产投资兴趣和热度快速下滑，由此造成需求侧的锐减，导致供需差距急剧拉大。（详见本网早前报道《供需测变化引发地产持续低迷 高杠杆者或被逼离场》）

不断收紧的信贷政策同样给低迷的房地产市场雪上加霜。此前，为应对“持续不断上升的融资成本压力”，澳大利亚国民银行（NAB）宣布将批发抵押贷款融资利率上调15个基点。荷兰ING银行紧随其后收紧贷款，宣布禁止澳洲的借款人使用房屋作为商业贷款的抵押担保。其后麦格理银行宣布将停止由父母房产提供担保的“家庭式”贷款，并自4月30日起不再提供自主管理养老基金（SMSF）投资性住宅贷款，再次给购房者和企业贷款踩下刹车。

最后，利率同样也是影响房价的一个重要因素。随着澳洲4月份失业率上升至5.2%，高于市场预期，导致澳央行降息压力加大。而近期房产金融、商业环境指数、工资和失业率等表现均低于预期，由此市场普遍预计澳央行将会提前降息。（详见本网早前报道《大幅降息预测升温 现金利率或跌至1%以下》）

近期房地产利好信号频出，澳洲大选尘埃落地，工党负扣税政策和资本利得税政策的改革化为泡影；澳央行也给出了目前为止最明确的降息信号。由此，市场情绪大大提振，分析人士认为房市回春在望。

汇丰银行的Paul Bloxham预计房价将在今年下半年内止跌。“我们看到房地产市场已经有开始企稳的迹象，房市正在进行有序调整，几乎没有销售低迷或贷款拖欠上升的迹象。”

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“虽然现在房市调整还处于早期阶段，但自今年年初以来，房市跌幅已经有所放缓。”

摩根士丹利的经济学家们则预计，房价的暴跌将比早于预期提前复苏。

《澳洲金融时报》的经济专家Christopher Joye则更为乐观，他认为如果澳央行能在6月和未来12个月内分别实行一次降息，全澳房价将至少上涨5%至10%。

降息预测能否落地？ 房市企稳有待观察

央行降息政策一直备受关注，最近的降息预测更是不断升温，那么这种预期能是否能够变为现实呢？对此市场目前也有不同的看法。

有分析人士认为目前澳央行是否降息仍存在变数，本周《澳洲金融时报》上的一篇文章明确提出了澳央行可能不会轻易降息的五大原因。

第一，降息对刺激商业投资的影响并不大。降息对资本成本的影响微乎其微，无法增加投资吸引力。刺激投资应该依靠降低税率和资本支出等有针对性的激励措施来起作用。

第二，降息只能暂时缓解贷款消费者的压力，能源、医疗保健和教育方面的生活成本压力仍将继续增加，而这些需要进行结构性改革才能得到控制。此外，进一步的降息将对靠储蓄维持生活的老年人产生不利影响，当存款利率的实际回报降低，消费水平随之降低。

第三，降息将提高借贷能力，而澳洲家庭债务占国内生产总值的比例在过去20年中几乎翻了一番，达到120%，家庭债务收入比率已接近200%，刺激澳大利亚人增加借贷可能会对经济造成长期隐患。

第四，房价水平实际上仍然过高，所以无需为了支撑房地产市场而降低利率。虽然平均房价自峰值已下跌超过10%，但这实际是由于过去五年中，澳洲房屋价值上升了约50%，而一些郊区的房屋价值甚至上升了80%，房价实际至少上涨了10%到20%。

第五，澳央行试图通过降息弥补过去15年经济改革的不足，但这并不是降息的合适理由。我们应该期望联邦政府和州政府进行结构改革，以提高经济的竞争力和生产力。

有业内人士认为，考虑到以上条件，澳央行可能不会轻易降息。而除降息之外，信贷政策也是影响房市的一个不可忽视的因素，目前信贷收紧，在澳大利亚证券投资委员会(ASIC)敦促银行“负责任”发放贷款的背景下，银行进一步收紧资格审查，仍可能损害贷款前景。此外，消费市场低迷和工资增长乏力也在一定程度上影响房市复苏。

从中长期来看，房市企稳更加取决于供需表现，从2017年房市下滑开始，澳洲存量楼盘增多，而海外人士投资者的撤离也造成需求侧的锐减，造成供需间的巨大缺口。而目前房建审批量的下降以及未来十年人口红利期的到来，或许会改变供需局面，届时房市或将迎来空前繁荣时期。（详见本网早前报道《Mirvac称房市机遇广阔 未来十年人口红利期或导致供不应求》）

总体而言，目前房市仍处于调整状态，虽然利好政策不断，但其间也有风险并存，短时期内能否快速回弹或重回繁荣态势仍有待进一步观察。