当爱情变成了友情，我们的房产怎么办？

2005年， David and Cici 这对情侣大学毕业、移民、找工作，诸事一路绿灯。

2006年，在一起生活一年后，David以自己个人的名义购买了一间二手小公寓（公寓1）。作为结婚大礼，成交后就立刻和Cici 一起搬进了新家。

（示意图）

2013年，David 看到澳洲房产市场不错打算入市，但Cici持不同看法，并不想买。所以David就以个人名义自己投资了一套二手的郊区别墅。

因为在郊区，小俩口通勤不是很方便，房子过户后就立即通过中介租了出去，他们并没有搬进去。Cici 虽然名字没在上面，但也尽自己所能，和David一起按期偿付贷款。

2014年，当别墅出租一年以后，David 的父母来了。于是，小俩口和老俩口共同搬进了郊区别墅居住，把公寓房（公寓1）租了出去。

2015年，澳洲房产继续火热，这次Cici 动心买房了。于是夫妻联名购买了一套市中心大公寓（公寓2）的楼花，两个人商定好，David拥有房产的60%，Cici拥有房产的40%。

2017年，新公寓顺利交割，小俩口和老俩口搬进了新房, 又把郊区别墅租了出去。

2018年，无奈爱情发酵变成了友情加亲情，俩人和平分手，在朋友圈正式官宣。David 在2018年末正式搬离新公寓，和朋友住在一起。老人们则选择回国。Cici 继续在新公寓中居住。

俩人依然是朋友，David 也继续支付他那部分的房贷和其他有关费用。

此案例中总共出现了以下三套房产，

1 – 公寓1 /David 100% 先住后租

2 - 别墅/ David 100% 先租后住再租

3 – 公寓2 / David 60% Cici 40% 先住后一方搬走一方继续住

好聚也得好散，如今这三套房产俩人要分割清楚。根据个人偏好，俩人协商，两套公寓过户给女方，一套别墅不换名字，留给男方。

那么婚变后的三套房产产权如下，

1 – 公寓1 /David 100% 转让产权变成Cici 100%

2 - 别墅/ David 100% 不变

3 – 公寓2 / David 60% Cici 40% 转让产权变成Cici 100%

两个人都想知道，这样的变更税法会怎么说。

简而言之，对于自住房来说，没有税务问题。

对于投资房来说，拿到房子的一方，还是会有税务事宜。

可见哪套房子是自住房，还是非常关键的！

简单分析一下，

直到2014年，公寓1 都是自住。从2014 开始，虽然公寓1开始出租，但因为有着六年法则罩着，这套房子转让时还可以选择作为自住房而不缴纳增值税。

什么是六年法则？这也是老生常谈了。

简而言之，如果购买房子后，您尽快搬入自住而不是出租，那么就算后来搬出并把该房作为实际的投资房，只要在六年之内卖掉或者搬回来再住一段时间，仍然可以继续选择该房子作为自住房享受资本利得税全免的。

当然，同期间内拥有的其他房子就不能选择作为自住房了。

而第二套-别墅交割后就即刻出租了，当然不能享受在交割日时候选择6年法则了，只能从他们搬进自住那个时点开始，选择为自住房。注意，同时期拥有的其他房子，就不能作为自住房了。

同理，新公寓（公寓2）也是可以选择做为自住房，因为交割后，小俩口就搬进去住了。

看来哪套房子都有选择成为自住房的可能性而不交税，但不是每套房都只有一个人的名字。

Q&A

既然已经不是夫妻，肯定要存在着抬头变更的事情，这得怎么办？

由于离婚而产生的资产转换名字，税法有一些优惠。本身转换名字这个时点，是不用交税的，但该房产以后出售的时候，是自带离婚以前的属性的，可以朔源（好像和当下非常热门的区块链话题也沾边了）。

也就是说，这个税不是不交，而是推迟缴纳。

不知各位读者到这里有没有算出来，站在男女双方税务角度来看，到底怎样是对男方最有利，怎样对女方最有利？

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