疫情期间的房产投资战略调整

近期不少读者向我求助，以帮助他们做疫情期间的房产投资规划。

我相信正在读这篇文章的你，也很可能有同样的疑问：

• 我该等等再入市吗？

• 房价会下跌吗？

• 疫情期间的房产投资该如何做？

今天我来谈谈以上几个问题。

现在是否该入市

如果我们把房产投资作为一门生意来做，而不是把它当成一场赌博，也不是把它当成想炒股一样去炒，那么我们的思维模式里就会少了许多恐惧和贪婪。

房产投资这门生意，在任何房产行情里，都可以做，都有营利的方式，但不同的市场环境下，我们做的具体的投资策略是不一样的。

疫情来了，许多生意都关闭，而房产投资是众多生意中能继续进行的少数的一种。

任何生意，你都要解决客户的问题，并且客户愿意为之买单，产生利润，那么这个生意才值得做，才能继续做下去。

房产投资也一样，我们一定要时刻地想，在目前的市场环境下，我们究竟可以在房产市场里做什么，以解决房产租客和买家的住房问题。

如果你有一个清晰的思路，买入什么样的房产，做些什么事情去调整该房产，以满足市场需求，在租金上获得现金流，或者重新估值或者再次卖出时有增值，那么你就可以继续入市。

我一向主张投资者们通过装修、分割和新建达到人为增值的目的，也主张打造符合租客需求的居住空间，在市场上脱颖而出，人为创造更高的现金流。

现在市场上的买卖速度逐渐降下来，卖家推迟把房产放到市场上，买家不一定愿意出门看房，这个过程中，针对目前已经在市场上的房产，反而出现很多很好的投资机会。

但是，如果你目前很害怕，你目前很悲观，你目前太多注意力放在新闻、防疫、自己的生意、自己的工作，有太多更紧急的事情需要处理，那么你大可缓一缓。

我们目前是否该入市，这个完全取决于投资者个人的情况，而不是取决于大环境。

房产价格与疫情之间的关系

究竟房产价格与疫情之间有没有关系呢？疫情会导致房价下跌吗？疫情会导致房价上涨吗？

疫情既有它对经济的影响，也引来政府出台的救济政策。

可能导致房价下跌的因素包括：

许多生意关门和倒闭，导致人们失业，购房欲望下降；

 房屋业主工作或生意收入下降，同时还有个人和商业债务要偿还，被迫出售资产偿债；

 房客收入下降，交不起房租，被迫搬到房租更便宜的地方去住，导致租金偏高的物业空置。

可能导致房价上涨的因素包括：

政府出台政策用实质性的资金去补助失业人士和生意主，银行也有政策帮助业主延缓还贷，从而减少人们短时间内违约断租和断供以及抛售资产偿债的可能性；

利率创历史新低，房产持有成本大大降低，更多的投资房在低利率环境下变为正现金流；

股市大跌，大量资金离开了股市后，可能以现金形式存放，可能投向更稳固的房产市场；

政府启动了印钞机，大量印钱往市场里注入资金，促使投资者迫切把现金投入到保值、增值资产；

未来当疫情受到控制之后，长期困在家里的人们开始报复性的消费，一直被耽搁的购房计划再次提到日程上来，扎堆涌进房产市场。

导致房价上涨和下降的因素之间的较量，最终哪方会胜出呢？

你自己判断。

在判断今天的事情时，我们往往可以借鉴历史。

对上一次澳洲出现大规模的疫情，得追溯到1918年的西班牙流感病毒。

当年的澳洲有高达40%的人口感染了病毒，有将近1万5千澳洲居民死于该病毒。

当时澳洲政府果断关闭学校、教堂、酒店、餐馆等人群聚集的地方，同时设立的大量的隔离营地。

然而，在当时严峻的疫情环境下，澳洲的人口增长仍保持在每年10万新增人口的水平。

结果房产市场出现了什么变化？

疫情固然对经济产生了重大的打击，但是疫情过后，大批的移民继续来到澳洲定居，国内人们的购房热情上涨。

历史数据告诉我们：

• 1919年澳洲房产价格仍然录到2%的涨幅

• 1920年涨了14%

• 1921年涨了12%

• 1922年涨了7%

历史会重演吗？没有人知道。

但是，疫情是否自然而然地就一定导致房价下跌呢？

历史否定了你这个假想。

疫情期间的房产投资战略调整

早在2016年，澳洲房产市场一片繁荣的时候，我有幸跟全球知名财商教父《富爸爸·穷爸爸》作者罗伯特·清崎先生共进午餐。

当时他就明确地提醒我，一定要提前做好准备，应对全球金融危机的到来，当时他也指导了我如何调整房产投资战略。

当时我一直以为2017年会有金融危机，没有。

等到2018年，还是没有。2019年，仍然没有。

今年，迟到的黑天鹅事件和股市崩盘，终于到来了。

究竟，我们在经济不景气的环境下，该如何做好房产投资呢？

其实就几个字——关注中低层民生，关注现金流如果你还在关注什么水景豪宅、高端别墅、高端公寓、豪华装修、买了后发朋友圈感觉很有面子的投资物业，那么你离危机越来越近了，甚至你可能已经正在经历一场危机了。

你永远要记住，房产投资的回报，由两部分组成，一部分是增值，一部分是现金流。

大部分投资者只看可能存在或者可能不存在的增值，赌一把。

然而，有经验的活跃投资者，更关注现金流。

现金流够强大的话，可以抵御任何价格上的波动，可以让你持续投资，可以让房产供养你。

当经济不景气的时候，我们应该思考的是，如何给中低收入人士提供优质、可负担的居住环境，同时还能获得看得见摸得着的利润。

我们应该调整的战略是什么呢？

如果你还没有开始，那么现在就开始关注：

• 能带来正现金流的整栋公寓楼

• 能够分割加建提高租金回报的地块

• 能够让中低收入人士负担得起的寄宿公寓（单间）

你的财富仅仅能够增长到与你认知水平吻合的状态。

大多数房产投资者眼中的房产投资，就是买一套他们曾经住过或者希望入住的那种高大上住宅，作为他们的投资房。

从来没有想过其他类别房产的投资，更没有考虑过大城市以外的优质投资机会。

现在就开始打破这个认知局限吧！