澳元为什么还在下跌？今年地产要开始跌了？

在新年的第一天，我首先要祝大家虎年快乐，各位家庭幸福安康，在2022年都可以在个人技能和工作上都更上一层楼。

好了，回到正题。最近几天很多朋友因为临近春节都需要用澳元换人民币。因此都会有一个问题就是：现在澳元价格这么低，什么时候才能回到以前1：5的时代呢？是不是因为澳洲经济不行，疫情太严重而导致了澳元的下跌？

答案是出人意料的。虽然澳洲目前疫情依然严重，并且导致了很多中小企业尤其是零售餐饮的大幅下滑，但是从整个国家的经济表现来看，不但没有下滑，反而还在强劲增长。从GDP经济数据来看，由于澳洲关键的矿产出口连续增加，加上各种矿产的价格在过去12个月也都大幅上涨，导致那些大型矿企收入猛增，同时澳洲国家层面也由于大型上市企业的盈利增加而弥补了很多中小企业下滑的空缺。而上周五公布的澳洲最新的失业率数据也显示出，目前澳洲的失业率只有4.2%, 比一年前同一时刻的4.6%有着大幅的下降。同时underemployment也就是工作时长不足的比例也几乎下跌了1%，从7.5%下跌到了6.6%。这都说明了目前澳洲非常缺人。但是既然经济总体表现并不差，就业也好，为什么澳元还要下跌呢？

我以前和大家说过，影响澳元走势三大因素是：铁矿石价格，中国经济表现，和美国的美元政策。而目前来看，铁矿石和中国经济都在稳定没有太大变化的情况下，美元的加息就成为了澳元和美元拉开差距的最大原因。

我们知道美国去年的通胀达到了惊人的6.9%，创下过去30年最快记录。同时美国的经济增长也是过去30年最快时期。这些表现无疑是和过去2年美元的大量增加有关。因此在美国经济强劲增长的背景下，美联储已经明确表示将会减少对经济的帮助，并且开始提高美元利率。根据目前的市场预计，今年有可能美国将会连续3-4次提高美元利息。

但是反过来，澳洲央行直到昨天，依然没有明确给出加息的时间表。之前澳洲央行的罗行长连续5次表示了澳洲不急于加息，并且一直坚持要到2023年底才会考虑加息。但是如此一来，美国加息3-4次，澳洲如果今年一次都不加，将会意味着两国货币之间的利息差距将会很快拉大。美元的高利息，将会从世界上吸取大量的资金。进一步增强美元价值。所以，澳元如果要有根本上的反弹，就必须满足以下两点中的任何一点：1. 铁矿石价格连续上涨。或者2. 澳洲央行表态将会开始加息。只需要把时间表提前，澳元就会开始反弹。当然，澳元要和美元的差距减少，最终还需要澳洲实际行动，在官方利息上和美国减少差距。只有官方利息接近，澳元才不会被美元甩开太远。

另一个大家最近问到的问题就是房价。我们都知道过去2年澳洲和全世界一样，由于大量的印钱和刺激，加上物价上涨，导致房价暴涨。那今年整个情况会改变吗？房价会下跌吗？

答案是会，不过不是马上。

其实房价的上涨来自于经济和利息的刺激。那同样，之后的下跌也会主要来自于政策的改变。但是政策的变化将会是循序渐进，逐步增加的。目前澳元0.15%的官方利息，不会一夜之间变成2%。就算今年将会开始加息，从0.15% 加三次，也不一定会到1%。

如果我们把时间延长，放眼过去10年，20年来看，正常情况下澳元的标准利息是应该在2%左右的。换句话说，只要低于2%的官方标准利息，其实都属于低利率环境，在那个环境下都是有利于资产价格的。只有在2%以上，实际才能是高利率环境，不利于贷款和融资。所以从目前的0.15%，别说到2%，就算到1%，至少还要1年时间。也就是说，房价在达到1%之前，依然会大概率上涨，只是这个幅度会随着利息的不断增加而越来越慢，直到最后停住，然后开始缓慢下跌，那时如果再加息，下跌的速度就会开始加快了。

所以，大家心里基本就明白，澳洲的房价涨跌，其实和利息有很大的关系，只要官方利息还没有到1%，其实大概率下，依然是属于低利息刺激时代。但是越靠近1%，增速就会越慢了。

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