6月1日起,个人转让非住宅税费将大涨?税务部门:确有变化(组图)
个人转让非住宅房产土地增值税要大涨?近日,一则消息在网上传得沸沸扬扬,称今年6月1日之后土地增值税将有新调整,税费因此会有大变化。
“这几天系统正在升级,6月1日后土地增值税确实会有一些变化。”5月22日,潮新闻记者咨询12366纳税缴费服务热线,得到了工作人员的证实。
“税法一直规定土地增值税实行四级超率累进税率,这次调整并非是税法有了变化,而是在执行口径上更规范。”12366工作人员解释说。
根据2011年修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
需要指出的是,由于住宅可享受免征土地增值税的优惠政策,这一税种也就成了非住宅的专有税。在现实操作过程中,往往采取的是固定税率,比如杭州主城区和临安是按照总价的0.5%,余杭、临平和萧山是按照总价的1%。
那么这一调整之后,非住宅转让土地增值税是否上涨?对此,12366工作人员表示,不能一概而论,主要看房产转让时的差价大小。
“实行四级超率累进税率后,按照规定每年可抵扣购入价(以发票为准)的5%,且契税也在抵扣范围之内。”12366工作人员告诉潮新闻记者说。
以杭州主城区为例,假设有人在5年前以2000万元总价买入一套商业大平层,现在以2500万元的总价卖出。按照老办法,须缴纳0.5%也就是12.5万元土地增值税。但是按照6月1日之后的新规定,2500万元扣减2000万元的原值,再扣减买入时3%契税60万元,以及5年共计500万元(每年5%)的扣减额,计算得出差额为负值,那就意味着土地增值税为0。
图源:视觉中国
可如果转卖价格同样是2500万元,持有时间只有3年的话,结果就大不一样。按照扣除办法,最后算得的差额为140万元(2500-2000-60-300)。按照四级超率累进税率,对应的税率为30%,须缴纳52万元土地增值税。
由此可见,实行按照四级超率累进税率之后,土地增值税额与房产转让差价(增值额)以及持有时间有关。如果亏本转卖或者算上扣除额之后平进平出,那么6月1日之后转让,就不会产生土地增值税。而如果差额较大,即便对应的是最低一级税率,土地增值税也有可能暴涨。
值得一提的是,土地增值税的调整,针对不同的购买和转让时间,会有一定的区别。比如,购买和转让时间均在今年6月1日前(以网签为准)的,还可按照老办法执行,但必须赶在6月30日前完成缴税。6月1日前买入6月1日后转让的,土地增值税可选择房产交易总价的5%,也可选择四级超率累进税率。6月1日之后买入的,今后转让时必须按照四级超率累进税率缴纳土地增值税。
潮新闻记者了解到,酒店式公寓、商业大平层最近几年增值情况远不如住宅,且流通率不高,亏本转卖的也不在少数。因此,土地增值税严格实行四级超率累进税率之后,实际税负有可能不升反降。
图源:视觉中国
但是,对于酒店式公寓和商业大平层的投资客而言,显然是一大利空。毕竟,投资客入手的时候是奔着增值的目的而去,只要后期升值空间大,就有可能产生高额土地增值税。此外,非住宅房产还有不菲的契税、增值税及个税,这些叠加因素也将进一步影响投资意愿。