购房者已准备好迎接降息，但不会急于出手（组图）

怀抱希望的购房者正为拉开的降息大门而欢欣鼓舞，越来越多的人开始安排融资，而房地产经纪人则希望澳大利亚储备银行的举措能在年初市场低迷后引发交易激增。

根据跟踪信贷和借贷数据的分析公司Equifax的数据，房贷申请数量——这一前瞻性指标——在2024年最后三个月上升了2.7%。

但Yellow Brick Road Home Loans的执行主席Mark Bouris以及一些经济学家对因降息引发房地产市场大幅回暖的希望持谨慎态度。

“我不认为会有巨大的需求洪流即将涌现，”这位资深贷款人表示。

“当然，利率可能会下降，你的月供可能减60澳元，但生活成本也大幅上涨。所以，不只是利率上升，生活成本的增加也让购房者面临很大压力。

“我们并没有看到被压抑的需求。我们的业务表现不错，每月经手约21亿澳元的贷款，但我们并没有大量等待利率下调后才符合资格的购房者。”

尽管如此，根据Equifax咨询和解决方案总经理Kevin James的说法，房贷申请数量的增长——包括再融资——表明购房者和房主对经济和自身财务状况更加有信心。

“市场上确实出现了一些更积极和更有信心的情绪。如果利率如预期下降，我们预计今年的房贷需求会增加，”他说。

墨尔本的房地产投资者Pascal Butler便是对房地产市场持乐观态度的人之一。他最近申请了房贷购买自己的第二套投资房，认为较低的利率将推动房价上涨。

他和他的伴侣Georgia即将完成一栋四居室房屋的交易，这套房产位于墨尔本西北部，购入价格约为75万澳元。

“我认为降息会带来很多利好，尤其是墨尔本的市场已经疲软了一段时间，”他说。“更多首次购房者将能够进入市场，并关注我们购买的这种可负担的城区。”

“由于买家较少，我们能够以合理的价格在靠近市中心的地区买到一处不错的房产。但我认为，随着利率下降，买家增多，这类房产会越来越难找。”

然而，AMP首席经济学家Shane Oliver表示，虽然较低的利率会提升买家的信心，但可能不会引发大规模的购房需求。

“从整体来看，房贷申请的增长幅度相对较小。是的，市场上确实存在被压抑的需求，但进入低利率环境后，这种需求并不像通常情况下那么强劲，”他说。

“尽管利率较高，住房可负担性并未改善，购房者仍然受到较低借贷能力的限制。”

“这些障碍可能会在最初的反弹之后，限制买家需求，相较于以往的降息周期，购房需求可能会有所削弱。”

澳大利亚统计局的最新贷款数据显示，2024年第四季度的总贷款额同比增长7.2%，其中投资者贷款增长13.2%，但在本季度有所下降。

Oliver表示，这些数据仍然低于之前的降息周期，表明需求依然疲软。

在当前市场环境下，购房需求的回暖尤为关键，因为房源的增长速度快于买家消化的速度，导致悉尼、墨尔本和堪培拉的市场下滑，其他首府城市的增长也放缓。

根据Oliver的估算，考虑到人口增长和房屋竣工数量，澳大利亚当前面临约 20万套住房短缺的问题，但这并不意味着所有需求都会转化为购房需求。

政府项目，如“Help to Buy”计划，以及最近宣布的贷款规则变更（允许银行在评估借贷能力时，不再将HECS学贷还款纳入计算），可能会帮助部分购房者进入市场，但影响可能有限。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，住房可负担性差、借贷能力降低以及更高的生活成本，仍然会让部分购房者难以进入市场。

“当前市场与疫情期间的降息周期相比，最大不同在于，购房者面临的进入门槛更多，”他说。

“由于借贷能力的下降，以及贷款机构对放贷政策的普遍谨慎，从可负担性和贷款偿还能力的角度来看，普通购房者进入市场的难度更大。”

在过去一年里，尽管自2022年5月以来澳大利亚经历了13次加息，但全国住房可负担性仍然恶化。

根据澳新银行的数据，房价已达到收入的8倍，为2022年6月以来的最高水平，并且高于过去10年的平均水平（7倍收入）。

自新冠疫情以来，澳大利亚全国房价已累计上涨38%，让许多有购房愿望的买家被市场淘汰。

截至去年9月，全国仅有10%的住房市场对中等收入家庭来说仍然可负担，而对最高收入家庭而言，只有一半的房产仍在可及范围内。

买方代理机构InvestorKit的研究主管Arjun Paliwal表示，买家需求的积累将是缓慢且逐步的过程。

“首先，市场情绪会有所改善，那些具备购买能力的人会开始行动，但这不会是全面性的，因此我们不会突然看到房价出现大幅上涨，”他说。

“对于一些买家来说，他们需要等到利率降至足够低，借贷能力得以提高后，才会进入市场。”

房地产投资咨询公司OpenCorp的首席执行官Matt Lewison也认为，降息不会立即引发大量买家的回归。

“利率下降可能会提高借贷能力，但这并不意味着会有另外30,000人立即涌入市场开始购房，”他说。

“通常情况下，买家会在房价开始上涨后入市，而这一过程从降息当天算起通常需要三到六个月。因此，需求不会迅速增加，但我们预计到今年年底，购房者的活跃度会有所提升。”