新州政府绕过议会强推新政，Burwood等地将建数千套高密公寓

随着新数据出炉，悉尼内西区与中环城区正面临数十年来规模最大的高密度住房开发浪潮。在新州政府快速推进规划改革的背景下，多个成熟社区将相继吸纳数千套公寓。

对住房交付管理局（HDA）已宣布项目的分析显示，Canada Bay、Burwood、Ryde、Parramatta、Lane Cove和North Sydney等市政辖区，已成为应对全州住房短缺问题的开发热潮核心地带。

Macquarie Park Cottonwood Crescent 15-21号双子塔开发项目效果图，楼高分别为60层和52层，共858套公寓。

开发重心转向成熟郊区

这一趋势标志着悉尼数十年向外扩张模式的根本性转变。开发商越来越多地借助HDA瞄准成熟城区，原因在于土地价值上升与建设成本高企的双重压力下，这些地区较高的公寓售价使大型项目更具财务可行性。

HDA于2024年底成立，允许总价值超过6000万澳元的项目绕过地方市政审批，直接作为州级重大开发项目进行评估，从而加速住房建设。

《悉尼先驱晨报》将HDA宣布项目与各辖区现有人口规模进行比较后发现，Canada Bay预计将成为全新州高密度住房比例增幅最大的地方政府辖区。

这个从Drummoyne延伸至Rhodes的市政辖区，通过HDA已宣布拟建7129套住宅。按其93,006名居民计算，相当于每1000人新增近77套住房。Burwood排名第二，拟建2791套住宅，即每1000名居民超过63套——值得注意的是，这个面积仅七平方公里的紧凑辖区，在过去十年已经历了大量公寓建设。

Willoughby、Ryde、Parramatta、Lane Cove、North Sydney和The Hills预计也将承接显著的住宅密度增长，众多开发项目集中于现有及规划中的悉尼地铁站周边。

西悉尼反应冷淡

与此形成鲜明对比的是，传统上承载该市大部分人口增长的西悉尼各辖区，通过HDA途径录得的开发活动却寥寥无几。Campbelltown每1000名居民拟建住宅不足一套，Fairfield为3.4套，Penrith则为3.5套。

Concord West价值22亿澳元的住宅和零售区效果图。

西悉尼大学首席经济学家Neil Perry教授认为，这种地理集中格局折射出开发行业的经济现实。他指出，HDA在高密度开发具有财务吸引力的地区创造了机会，这正是大量开发活动集中于中环城区的原因——远郊地区的公寓售价根本无法与中环城区相提并论。

新南威尔士大学城市未来研究中心主任Christopher Pettit则补充，成熟城区还具备基础设施方面的先天优势。“在这些地区，供水、排污、交通等基本配套已经到位，相较于仍需大量基础设施投入的绿地开发，它们在可行性方面通常更具吸引力。”

可负担性隐忧

自成立以来，HDA已宣布总计包含12.4万套拟建住宅的项目，其中不乏新州有史以来规划的最大型住宅开发，个别项目甚至计划在单一郊区地块上建设多达3000套公寓。

规划厅长Paul Scully表示，上述开发活动体现了政府将住房集中于公共交通基础设施周边的整体策略，尤其是沿悉尼地铁西线走廊，沿线Burwood、Canada Bay及内西区各站点周边均已完成大范围土地重新分区。

尽管规划专家普遍支持在公共交通枢纽附近增加住房供应，但建设热潮能否真正改善可负担性，疑问依然存在。

麦考瑞大学住房与城市研究教授Kristian Ruming指出，地铁站周边的重新分区已推动大量中环城区土地价值急剧攀升。“这意味着，最终很可能只有极小部分位置优越的新建住房是可负担的，因为要使开发项目在财务上可行，新建房产必须定价高昂。”

居民反弹声浪渐起

拟议开发项目的庞大规模也引发了居民的强烈抵触，焦虑的核心在于基础设施建设能否跟上人口增长的步伐。

在Lane Cove，超过600名居民联署议会请愿书，反对Burns Bay Road拟建的一座15层公寓楼，认为该项目超出当地规划管控，并将进一步加剧道路与公共服务的压力。

Lane Cove Burns Bay Road 300号开发地块的照片。

针对Concord West一项涉及八座最高38层塔楼、共1336套公寓的提案，已有数百份反对意见相继提交。The Hills Shire本已是全州增长最快的市政辖区之一，预计通过HDA宣布的项目再度接收超过1.2万套住房，道路、学校与公共服务的承压程度令人忧虑。

面对各方阻力，Scully表示HDA是更广泛规划改革的组成部分，其中还包括交通导向型开发政策及中低层住房改革。“我们知道行业继续面临挑战，但改革正在发挥作用，令人鼓舞的迹象已经出现。”

对城市规划者而言，政府住房战略的最终成败，衡量标准不在于获批公寓的数量，而在于基础设施能否及时到位，以支撑快速增长的人口需求。Ruming一语道破：“理想情况下，基础设施应在新住房到来之前就已就位。不幸的是，情况很少如此。”