税改冲击房市，悉尼房价恐暴跌20%，现在还该买房吗？（组图）

38岁的 Sarah Pyke 是一名来自悉尼北区的会计师，也是通过房参投资成功积累财富的典型代表。

目前，她名下拥有五套投资房产，分布在澳洲东海岸各地。自购入以来，这些房产不仅实现了可观的资本增值，租金收入也节节攀升。

值得一提的是，她至今未买过一套自住房，最早的一套是16年前在卧龙岗购买的公寓。

面对预算案新规对资本利得税和负扣税的调整，不少人开始犹豫是否该放弃购房。

对此，Sarah Pyke 借用了一句中文俗语给出建议：“种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。”

她认为，投资房产永远不要等待，因为等待本身就是一种资金成本，越早入市，就能越早享受财富积累的回报。

Sarah Pyke 直言，她投资房产并非单纯为了资本利得税的折扣，而是因为坚信房产的表现会跑赢绝大多数资产类别。

对她而言，要想实现财富自由，房产依然是无可替代的唯一选择。

这种信心源自她过去16年的切身经历，也反映了澳洲房地产市场的长期繁荣。

根据 Cotality 数据显示，截至2025年12月的16年间，澳洲平均房价飙升了117%，其中悉尼更是大涨150%。

这还不包括她从未空置过的房产所带来的稳定租金收益。

与此同时，与其它投资资产相比，房产的回报率同样毫不逊色。

同期，澳洲基准股指 S&P/ASX 200 的总回报率（含股息）约为170%，而美国股市更是暴涨了300%以上。

尽管如此，买楼置业在澳洲人的财富观中依然占据着不可动摇的核心地位，“澳洲梦”的号召力至今未减。

每当有客户还清大笔房贷并寻求理财建议时，HLB Mann Judd 财富管理合伙人 Jonathan Philpot 面临的第一个问题几乎总是：“我该不该买套投资房？”

在预算案出台前，只要客户现金流充足、明白这是一项长期稳妥的策略，并做好资产相对集中的心理准备，Jonathan Philpot 的回答通常是肯定的。

然而，在新预算案出台后，他的建议已经发生了根本性转变。

为什么传统上房产投资有其道理

在担任 Bond Financial 负责人的 Sarah Pyke 看来，传统房产投资的优势显而易见：一是长期以来优异的历史表现，二是房产持有期间的诸多费用可以用来抵税。

16年前，年仅22岁且年薪仅有3.5万至4万澳元的她开启了投资之路。彼时，她几乎没有太多积蓄，借着银行宽松的信贷政策便顺利获批了贷款。

如今，她的投资版图已拓展至塔州偏远地区（她祖母的旧居）、昆州黄金海岸与布里斯班之间的两套公寓、悉尼 Wolli Creek 的一套公寓，以及在卧龙岗购买的首套公寓。

她最近一次购房，也已经是10年前的事了。

Sarah Pyke 更愿意租住自己的住所，以最大化其投资房产的税务优惠。

这些地区的房价涨幅大多没有令 Sarah Pyke 失望。

Cotality 数据显示，截至2025年12月的十年间，塔州偏远地区的独立屋中位价上涨了93%，黄金海岸的公寓价格更是翻番。

不过，Wolli Creek 的公寓同期仅上涨9.3%，其暴涨期主要集中在2010至2017年间。

需要强调的是，Sarah Pyke 的这五套房产全部用于出租，她自己则一直坚持租房居住。

作为一名专业会计师，她深知“以租养房”在税务上的巨大优势。

“如果你仔细算一算账，就会发现‘租房住’实际上比住在自己买的房子里划算得多，尤其是住在有物业费的公寓里。” Sarah Pyke 指出。

她解释称，作为租客，她无需承担市政费、水费及房屋保险等开支，还能对投资房的折旧及固定资产进行申报。

此外，若因工作需要在家办公，她甚至可能将部分租金用于抵税。

而如果是买下自住房，普通人往往会因为主要居所资本利得税豁免的条款限制，而无法享受这些税务优惠。

负扣税如何让情况更佳

在预算案实施前，澳洲投资者可以自由地将投资房产生的亏损（包括高昂的贷款利息）去抵扣其他个人收入，即所谓的“负扣税”。

Sarah Pyke 承认这一政策在她的财富积累中发挥了锦上添花的作用，但她强调，负扣税只是额外福利，而非投资的根本动力。

她购房的核心逻辑仍是坚信房产的长期资本增值。

然而，Jonathan Philpot 则指出，对普通人而言，负扣税往往是购买直接房产的最大驱动力。

“许多人对房产投资本身并无太大热情，纯粹是希望通过这种方式来降低自己的个人应税收入。”

预测价格下跌改变了局面

新预算案彻底终结了这一玩法。

新规将负扣税优惠严格限制在“新建房产”中，并取消了二手房自动享有的50%资本利得税减免。不过，在预算案公布当晚前完成的投资仍不受新规影响。

“这是我执业30年来，政府首次对负扣税进行伤筋动骨的改革，这必将对房价产生深远影响。” Jonathan Philpot 预警道。

他预测，在悉尼等此前涨幅过热的房地产市场，住宅价格或将暴跌10%至20%。

随着悉尼和墨尔本的房价已现颓势，未来几年可能迎来负增长，而这或许仅仅是个开始。

由于政策落地和市场反应存在滞后，房价通常需要约六个月的时间才能真正显现变化。

Philpot 称真实收益率低

除了资本折价风险外，Jonathan Philpot 认为住宅房产作为投资的另一大软肋，在于其实际净收益率远低于市场预期。

HLB Mann Judd 客户的报税数据显示，悉尼住宅的真实净收益率仅为2%左右（尽管 Sarah Pyke 维持不同意见，称其悉尼投资房收益率超过4%）。

Jonathan Philpot 坦言，由于维护成本等不确定因素，直接房产投资的收入往往高度波动。

“房产每隔几年就需要更换地毯或重新粉刷，大众看到的宣传数据往往水分不小，普通投资者也很难精准计算各项资本支出。”

此前，由于过去20年间强劲的资本增值，较低的租金收益率并未引起足够重视。

统计局数据显示，悉尼、墨尔本和布里斯班的独立屋年均增长率分别达到了5.7%、5%和6.4%。

然而，一旦未来的增值空间因税改被挤压甚至跑输通胀，租金收益率的作用就会变得至关重要。

新建房产和商业地产呢？

面对新政，精品投资管理公司 SG Hiscock 投资组合经理 Grant Berry 表示，考虑到新建房产和商业地产依然保留了负扣税优惠，这或许会引导部分资金流向这些细分板块。

“与二手房相比，新建房产在新政下的优势瞬间凸显，它不仅保留了负扣税，还让投资者在出售时能保留50%资本利得税减免。”

“相比之下，普通住宅的投资价值已大打折扣。”

SG Hiscock 的 Grant Berry 表示，上市的办公楼资产正以大幅折价交易。

非银行信贷机构 Bluestone Home Loans 首席产品官 Tony MacRae 也观察到了这一市场变动。

他表示，投资者已开始调整重心，转而申请新建住宅和高收益公寓的贷款。

“资金正在流向郊区等高收益、更具性价比的地区。不过，这也意味着投资者开始与首次置业者在同一赛道中竞争。”

除新建房产外，商业地产也成为了新的替代选择。

Knight Frank此前发布的报告指出，在新施行的通胀指数化资本利得税机制下，商业地产的实际税负不仅不会加重，甚至可能比原有的50%折扣税率更轻，这与住宅房产面临的窘境截然相反。

Grant Berry 表示，虽然商业地产在此次税改中基本“全身而退”，但其高昂的准入门槛仍然将多数普通投资者拒之门外。

上市房产收益更高

针对资金量有限的投资者，房地产投资信托基金（REITs）不失为一个优秀替代方案。

REITs 类似于在股市交易的地产股票，通过高杠杆持有并运营商业、工业、零售等大宗房产物业。

由于疫情和居家办公趋势的冲击，当前不少上市 REITs 的股价远低于其持有的实际资产净值。

例如，即使算上杠杆，办公楼 REITs 目前平均折价30%左右，而工业地产 REITs 的折价率也达到了15%。

“房地产市场是有周期起伏的，住宅市场过去几十年经历了一轮黄金发展期，但目前已演变为低收益资产。” 

Grant Berry 指出，比之住宅，商业地产目前能提供高达6%左右的净收益率，吸引力明显更胜一筹。

根据全新的资本利得税规定，如果资产涨幅与通胀持平，其资本利得税将被直接豁免。

“因此，自带通胀保护且收益率高达6%的商业 REITs，其投资价值已经显著优于收益率仅为2.5%的通胀挂钩债券。”

上市房产是“差中选优”吗？

不过，Ten Cap 首席投资组合经理 Jun Bei Liu 虽然承认 REITs 的高收益优势，但她认为，站在长远角度，更广泛的股票市场依然是更佳的目的地。

在 Jun Bei Liu 看来，相比于直接买楼，投资 Stockland 和 Mirvac 等上市房地产龙头的股票要划算得多。

这些大型企业今年股价回调明显，抗风险及多元化资产配置能力远非悉尼和墨尔本的单一投资套房可比。

但她坦言，在房地产板块内挑选投资标的，不过是“矮子里拔将军”。

“相比之下，受益于人工智能技术革命的 Goodman Group 和 NextDC 等科技和产业先锋，才是真正驱动未来经济增长的主流板块，其回报前景也更具想象空间。”

养老金可包含大额税务抵扣

Jonathan Philpot 表示，基于股票市场的强劲增长前景，对许多普通人而言，将资金追加到养老金（Super）中，可能是比买投资房性价比更高的退税手段。

尤其是在本财年优惠供款上限提升至32,500澳元的背景下，节税空间更不容小觑。

这笔供款额度包括了雇主支付的12%强制供款，以及个人通过“薪资牺牲”投入的资金。在上限内的补足部分，均可依法享受退税。

Jonathan Philpot 算了一笔账：如果一个年薪约14.6万澳元的员工，每年的雇主强制供款约为17,500澳元，那么他完全可以自己再额外追加15,000澳元。这部分投入将能直接抵扣个人应税所得额。

“这笔节税额度几乎与以前通过负扣税折算下来的额度不相上下。同时，这促使你实现了资产配置的主动分流，长远而言显然是更有利、更健康的储蓄方式。” 

不过，他也补充指出，若他所预测的悉尼房价20%暴跌最终成真，意味着市场将跌回四、五年前的价位，到那时，直接入市抄底投资房的机会将再度出现。

这也是为什么 Sarah Pyke 至今仍对房产怀抱坚定信念的原因。

在她看来，真正的价值投资者和创富者都深知，房地产的长期表现依然无人能及。

“市场瞬息万变，你随时可以根据形势调整策略、套现离场，即使需要在此之后依法缴纳相应的资本利得税，这也依然是一笔划算的买卖。”