墨尔本租金飙至每周$600创新高，租户面临“吃饭还是交租”困境

在墨尔本寻找独立屋的租户被要求每周多付5澳元，公寓租金也创下历史新高。这一切都要归咎于维州首府愈发紧张的租赁市场，住房成本水涨船高。

Domain于周四发布的最新租金报告显示，六月季度独立屋租金上涨0.8%后，独立屋和公寓的挂牌租金目前达到创纪录的每周600澳元。公寓租金则在三月触及峰值后保持稳定。

需要说明的是，该数据仅涵盖广告租金，并不包括同样可能上涨的续租情况。

由于其他首府城市的租金涨幅更大，墨尔本如今反而成了租用普通独立屋最便宜的首府城市。

此轮上涨恰好发生在联邦预算案宣布改革负扣税和资本利得税优惠之后——这些改革本意是提高年轻人的购房机会。财政部的模型预测，租金将因此每周上涨2澳元。

然而，预算案并未给租房者带来短期救济：既没有新增联邦租金援助，也没有涉及未来十年8万套新出租房的支持计划。虽然现有房东的负扣税安排得以保留，但投资者在出售房产时将需要缴纳更多资本利得税。

联邦住房部长 Clare O'Neil 的一位发言人表示：“我们知道，在当前非常紧张的租赁市场中，租房者确实处境艰难。正因如此，我们正通过提供更长的租约、更强的租户保护以及更多的租金补助，让租房变得更容易、更公平、更可负担——我们实现了30年来首次连续增加联邦租金援助，将其提高了50%以上。”

该发言人补充道：“我们的政策正在全面增加供应，并将随着时间推移给租金带来下行压力。但更重要的是，我们希望更多租房者成为房主——我们的税收改革将帮助7.5万名租房者实现这一目标。”

不过专家认为，墨尔本六月季度独立屋租金的上涨主因是市场紧张和房源短缺,而非联邦预算的税收改革。他们同时表示，这些改革的影响可能会在未来几个月逐渐显现。

Domain首席住宅经济学家 Nicola Powell 指出，墨尔本六月的空置率仅为1.2%，而反映租户与房东供需平衡的合理空置率约为3%。

Powell 表示：“墨尔本尚未出现其他首府城市那种非常明显的租金快速增长——悉尼经历了极端加速增长，这是对预算案条件的直接反应。”

她解释说，墨尔本的租赁市场早已受到维州政府2021年新租赁法（其中部分条款规定了租金上涨频率）以及2024年第二套房产土地税上调的影响。

“墨尔本已经经历了大量租赁改革，所以它正处在一个不同的发展轨道上——投资者不得不跨越的种种障碍，已经显著影响了投资者活动，”她说，“‘投资者已经离场’这一现象已经发生了。”

独立经济学家 Saul Eslake 认为，投资者退出房地产市场其实是一个积极信号，因为这为首次购房者提供了更多在竞争减少的情况下买房的机会，同时也意味着他们将不再身处租赁市场。

Eslake 表示，鉴于预算案是在五月中旬公布的，且大部分措施要到明年才会生效，现在判断其对墨尔本市场的全面影响还为时过早。

多年来，墨尔本家庭规模缩小与疫情后海外移民回流相互交织,持续推高租金。不过近期由于租户支付能力已达极限,租金上涨趋势正趋于稳定。

尽管维州历史上新增住房数量较多,但仍难以跟上需求增长的步伐。

墨尔本日益紧张的租赁市场正给租户带来实实在在的困难——随着租金上涨，市场上较便宜的房源正变得越来越稀缺。

维州租户协会首席执行官 Jennifer Beveridge 表示,尽管墨尔本的租金涨幅并不算“飙升”,房东们也在逐渐适应新的租赁法规,但每周600澳元的租金依然算得上昂贵。

“对于许多租房者来说，可负担性仍是巨大担忧。我们正在与遇到困难的租户合作，他们面临的问题包括房屋维修、搬离通知等，”Beveridge 说,“我们知道，要找到一个租金可负担的住所非常具有挑战性。”

过去一年中，内东区独立屋租金涨幅最大，上涨9.4%至每周875澳元；外东区公寓租金涨幅最大，同比上涨6.3%至每周553澳元。

Ray White Frankston 的物业管理主管 Jessica Davidson 表示，日益攀升的生活成本正给租房家庭带来巨大压力。无论房租高低，租金拖欠情况都出现了“激增”。

该机构数据显示,租赁名册上的拖欠率已从2025年5月的3.6%跃升至今年5月的4.8%。

如今，租户们正在寻找更能负担得起的住处，一些人甚至通过缩减住房面积来省下租金。

“不幸的是，有些人已被逼到了必须在养家糊口和支付租金之间做出选择的境地，”Davidson 说。

财务压力同样落在房东身上——在 Frankston，房东大多是“父母辈”投资者，他们也在努力弥补州政府和联邦政府政策变化带来的额外成本,这进一步推高了租金。

当 Jamee Leighton 在 Frankston 寻找一处可负担的出租房时,她才发现，找到一个像样的家究竟有多难。

Jamee Leighton 发现在她的预算内很难找到出租房。 Wayne Taylor

这位38岁的女士与前夫共同抚养两个儿子——6岁的 Hendricks 和2岁的 Banks。她的租房预算约为每周450至550澳元，几周前，她幸运地找到了一套公寓并搬了进去。

“用那点钱，你租不到独立屋。在我预算范围内，很多房子屋顶有洞、浴室长霉——简直令人作呕，”Leighton 说。

Leighton 表示，尽管自己在一家非营利组织从事学习与发展方面的工作，薪水尚可，但由于是兼职性质，收入依然有限。

“作为一个只有一份收入、还要带孩子的女性,我能挣的钱是有限的,所以我不想最终把一半以上的工资都花在房租上,”她说。

Leighton 提到，通过自己的工作,她接触过许多正努力维持生计的家庭。

“在2026年的澳洲，居然要在住得安全和养家糊口之间做出选择——这简直令人作呕。”