墨尔本规划限制全澳最少，内东区仍“锁死”！放宽分区或增150万套住房

新研究显示，墨尔本拥有澳洲各首府城市中最宽松的规划分区，但开发倡导者指出，该市东部内城的大部分地区仍受到严格限制。

支持开发的团体YIMBY Melbourne周日发布《澳洲分区地图集》。报告发现，在全澳各首府城市市中心20公里范围内，住宅用地平均有81%受到遗产保护、两层楼限高和低密度分区等“高度限制”。

相比之下，墨尔本仅有45%的住宅用地被列为高度受限。YIMBY Melbourne组织者Jonathan O'Brien将这一优势归因于较宽松的规划规则，并认为这帮助墨尔本成为全澳房价最可负担的首府城市房市之一。

“如果要解决住房短缺问题，首先要做的就是让建房合法化。”O'Brien说。

他表示，过去五年，尤其是在疫情以及随后建筑成本大幅上涨的冲击下，规划限制严格的城市表现不佳；相比之下，墨尔本比澳洲其他任何城市都更好地承受住了这段时期的阵痛，归根结底是因为当地拥有更宽松的规则。

墨尔本YIMBY组织的负责人Jonathan O'Brien在Moreland车站。Eddie Jim

《澳洲分区地图集》发现，霍巴特拥有全澳首府城市中比例最高的高度限制住宅用地，占比达97%；其次为阿德莱德（92%）、达尔文（88%）、珀斯（87%）、布里斯班（86%）、悉尼（81%）和堪培拉（74%）。

尽管O'Brien总体上肯定墨尔本允许更高开发密度，但他认为当地仍有很大的改善空间。

“内东区的高房价说明了一个重要问题：很多人都想住在那里，但现行规定不允许他们这样做。”他说。

《澳洲分区地图集》将Boroondara、Yarra和Glen Eira列入墨尔本住宅用地开发限制最严的五个地方政府区域之列。报告显示，这三个地方政府区域各自至少有75%的住宅用地受到严格分区限制。

不过，任何试图在主要道路沿线以外，进一步放宽中环和内环社区规划管控的举措，都可能遭到部分当地居民的强烈抵制。

在Surrey Hills，开发商提议将澳洲最古老的孤儿院之一——前St Joseph男童之家——重新开发为一个包含76套住房、最高四层楼的项目。这一计划激怒了周边居民，当地以单层住宅为主。

“我们当时相当震惊。”Rhonda Liu谈到这个靠近她家的开发项目时说。

“我们这里不是活动中心，也不在主路边上。我们需要更多住房，但这个方案实在不合适。”

Sally Forrester、Shweta和Manish Rastogi以及Rhonda Liu在Surrey Hills。Luis Ascui

这处旧教堂所在地的分区最高限高为两层，但这个价值6200万澳元的项目已提交州规划厅长进行快速审批。根据备受争议的发展便利计划，厅长可以绕过通常的规划限制。

由于开发商承诺将项目成本的3%投入维州公共住房增长基金，该项目被认定符合相关资格。

“这样扭曲规则，不免让你担心最终会变成什么样子。”Liu说。她同时也对遗产可能受到威胁感到不安。

小教堂将被保留，但Boroondara市议会即将就一份提交给部长的意见书进行投票。该意见书对拟议拆除一栋学校建筑及其他工程表示担忧。

Surrey Hills前St Joseph男童之家拟议开发项目的效果图。

与此同时，《澳洲分区地图集》发现，一项允许在任何非遗产住宅用地上建造三层楼房的全国性联排别墅规范，有望在墨尔本额外创造150万套住房。

“澳洲各大首府城市四分之三的土地都被锁定了，”首席研究人员在谈及研究结果时说。

O'Brien承认，建筑成本等其他因素也会影响住房供应，但他认为，分区规划在其中扮演关键角色，值得接受更严格的审视。

“那些可能批评这类研究的传统规划人士和其他人，实际上需要正视一个事实：这是一项描述性工作，呈现的就是现实世界的样貌。”他说。

“他们或许应该反躬自省，想一想规划体系为什么会变成现在这样，以及未来应当如何改变。”

RMIT大学环境与规划教授Michael Buxton则反对彻底推翻现行分区管控。

“我们不必采用那些会破坏墨尔本宜居性的解决方案。”他说。

这份分区研究报告发布之际，新数据显示，截至今年3月的过去12个月，维州住房竣工数量再次低于目标进度。按照规划，维州需要在2023至2033年间建造80万套新住房。

统计局（ABS）上周二公布的数据显示，截至今年3月的12个月内，全州共有54,842套住宅竣工，为十年来最低水平。

不过，这一数字仍高于新州，后者同期仅完工44,700套新住宅。