全澳清盘率持续低迷，九周连跌超疫情时期！悉尼成“重灾区”

澳洲全国拍卖清盘率再次跌破50%，连续低迷已达九周。房地产市场上一次出现如此持久的低位，要追溯到2018年贷款限制收紧引发的重大下滑。

本周初步清盘率为50%，预计最终会下调至约48%。数据机构Cotality的数据显示，上周初步清盘率为54.8%，之后下调至48.5%，因此本周表现略差。

周六在墨尔本Brunswick举行的一场拍卖。清盘率已跌至2018年低迷期以来未见的水平。摄影：Eddie Jim

6月中旬，清盘率骤降至40%出头。此前，预算案提出的房产税调整令市场进一步降温；这个市场本已受到三次加息和伊朗战争推高油价的影响而陷入疲软。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，清盘率虽然较6月的低点略有回升，但这段持续疲弱的时期如今比疫情初期更糟。

Lawless说：“2020年4月前后疫情初期，清盘率虽然曾暂时跌到这个水平，但自2018年以来，我们还没有见过清盘率持续处于低位。”

他形容，清盘率较6月中下旬的水平“略有改善”，但这仍显示房产价值正在下跌，尤其是悉尼的情况。

墨尔本领跑本周拍卖活动，共有599套房产参与拍卖，初步清盘率为56.5%，比一年前低10.7%。

悉尼则有444套房产进行拍卖，初步清盘率为47.4%；送拍房产数量也比去年同期少24.1%。

Lawless说，悉尼受到清盘率疲软的冲击似乎远比墨尔本严重。墨尔本的清盘率过去三周一直保持在50%中段左右，虽然仍然偏弱，但悉尼的成交趋势明显更差。

布里斯班本周举行了163场拍卖，目前公布的成功率只有35.9%。阿德莱德举行了108场拍卖，早期清盘率为54.9%；堪培拉则有42场拍卖，清盘率为27.8%。

Lawless表示，阿德莱德和布里斯班本月都出现轻微下滑。Cotality每日指数显示，两地房产价值分别下跌0.4%和0.3%。

过去四周，悉尼房产价值下跌1.3%，墨尔本下跌1.2%。

Lawless说，春季对住房市场而言将是艰难的季节。他预计，新房源流入量不会高于去年，市场更可能出现库存持续累积的情况。随着买家需求减少，这种库存增加的现象在春季会更加明显。

2018年的上一次重大房地产下滑，是由于银行、养老金及金融服务业失当行为皇家委员会（Royal Commission into Misconduct in the Banking, Superannuation and Financial Services Industry）所引发的贷款限制收紧所致。全国房价在当年累计下跌4.8%。

‘充满挑战的市场环境’

Ray White业绩与估值部门首席执行官Thomas McGlynn表示，当前市场的买家和卖家都在担心房产税调整、利率可能再次上升，以及整体生活成本问题。

McGlynn说，目前进入市场的房源数量令他有些担忧，市场不确定性是造成这一情况的重要原因。

他说，目前市场疲软，但真正疲软的只是那些仍然执着于去年价格的卖家。

McGlynn表示，愿意听取市场状况反馈的卖家能够以公平价格成交，之后也能以不错的价格买入房产。

他说：“这并非全是悲观消息，但从现在到年底，卖家肯定会面临一些充满挑战的市场环境。如果利率再次上升，卖家在市场上承受的压力会进一步加大。”

位于布里斯班Holland Park West的33-35 Castle Hill Street一处庄园周六在拍卖中以780万澳元售出。图片来源：Ray White

本周一宗亮眼交易，是Holland Park West一套售价780万澳元的住宅。房产坐落在Castle Hill Street一处占地7200平方米的巨大山顶庄园内，距离布里斯班中央商务区约15分钟车程。

这套房产拥有6间卧室、3间浴室和一个可停放6辆车的车库，自1988年以来一直由同一批业主持有。不愿透露姓名的卖家将把售房收益捐给动物福利和自然保护慈善机构。

Ray White Brisbane经纪人Brandon Wortley表示，这套房产吸引了10名登记竞标者。由于距离市区如此近，却拥有独特的土地面积，交易现场反响热烈。

Wortley说，通常他们会查看同一城区近期、地块大小和价格相近的本地销售案例，但这次查找了多达34个不同城区，仍然找不到可比交易。因此，他认为稀缺性是这套房产成交表现强劲的主要因素。

他说：“如果你想找这样的房产，可能要找上20年。”

Wortley表示，他的团队昨天内部统计的清盘率为83%，可见不同市场的情况差异很大。