房东大举撤出墨尔本、悉尼的公寓市场（组图）

CoreLogic的数据显示，由于资本收益不佳以及高昂的持有成本，越来越多投资者退出墨尔本和悉尼的公寓市场，这可能会减少这些城市的租赁房源供应。

澳洲最大住房市场中投资者抛售增加的另一个原因是租赁市场的放缓，这主要受海外移民减少和家庭规模扩大导致的租赁需求下降影响。

虽然部分投资者选择退出市场，但这也可能为首次购房者带来机会，随着悉尼和墨尔本房价下跌，住房可负担性有所改善。

2024年12月，墨尔本约有8300套投资者持有的房产挂牌出售，同比增加 6.6%，并比过去五年平均水平高出14%。

悉尼的投资者也在大量撤离市场。同一时期，超过6000套前租赁房源被挂牌出售，比去年同期增长1.7%，比过去五年平均水平高出2.8%。

悉尼的公寓去年仅录得1.8%的资本增长，而墨尔本则下跌了3%。相比之下，布里斯班公寓价格上涨16.6%，阿德莱德增长16.9%，珀斯更是飙升22.7%。

需求放缓导致墨尔本的租金同比下降 0.5%，悉尼的租金则下降 0.2%。

维多利亚州针对房产投资者的新税收政策，以及要求最低租赁标准的租赁法规，进一步增加了投资者的持有成本，并压缩了房东的现金流。

“墨尔本对投资者来说相对不利，不仅因为新的税收政策，还因为投资回报非常低迷。”CoreLogic研究主管Eliza Owen说道。

由于2024年初土地税门槛降低，房产持有成本上升，一些投资者可能选择割肉离场，试图退出市场。

CoreLogic估算，在6.45%的投资贷款利率下，投资者每周需支付896澳元的房贷，而租金收入仅604澳元，每周现金流短缺292澳元。

在悉尼，投资者每周需支付1384澳元的房贷，而租金收入为773澳元，每周资金缺口高达611澳元。

墨尔本市场上投资者持有的待售房产比例激增至31.2%，高于过去五年29.1%的平均水平。

仅在墨尔本市中心，就有近1000套前租赁公寓挂牌出售，比去年增加了 44%，较过去五年平均水平高出30.7%。

投资者持有的待售房产占墨尔本CBD房产总量的54.8%，相比过去五年的49.7%明显上升。

投资者撤离的趋势同样出现在墨尔本的多个城区。在Darebin-North地区，投资者持有的待售房产比例从去年38.5%飙升至45.5%，市场新增近200套待售房源。

Moreland-North、Glen Eira、Stonnington-West、Maroondah、Banyule、Whitehorse-West、Stonnington East和Darebin-South也出现了投资者抛售潮，截至12月，这些地区的市场共增加了1460套额外房源。

买方代理机构InvestorKit研究主管Arjun Paliwal表示，一些投资者即便亏损也要出售房产，以摆脱墨尔本表现不佳的公寓市场。

“有些在墨尔本购买公寓的投资者，近十年来甚至长达15年都没有获得资本增值，所以他们希望出售房产，以便将资金投向其他领域，或者至少减少对自身借贷能力的拖累。”

“一些投资者对潜在的降息能否扭转墨尔本公寓市场失去了信心，因为即使在几年前利率降至历史最低水平时，房价也没有回升。”

“供应显然是一个问题，因此我们看到许多客户决定挂牌出售墨尔本的公寓。”

更高的房贷还款压力以及低迷的资本增值表现，也在促使悉尼的投资者出售房产。

在Parramatta，去年12月有近400套 投资者持有的公寓挂牌出售，占当地所有房源的 54%。

悉尼市中心的投资者在市场上放售了536套公寓，使前租赁房源占比上升至51.6%，远高于过去五年47.8%的平均水平。

此外，Chatswood-Lane Cove、Botany、Ryde、Marrickville-Sydenham、Manly和Blacktown-North等地的前租赁房源也激增，涨幅高达51.6%。

BresicWhitney房地产公司首席执行官Thomas McGlynn表示，悉尼市场的投资者仍在加速撤离。

“不幸的是，投资者仍然更倾向于出售而非购入房产。我认为，我们将持续看到更多小型投资公寓上市。”

CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，这些较小的出租公寓，即使价格较低，也难以吸引首次购房者。

“首次购房者未必愿意购买这些2010年代为投资者设计的微型公寓。因此，尽管市场上首次购房者数量在增加，但他们可能不会选择这些房产。”

“我认为墨尔本正在经历一个痛苦的市场调整期，越来越多的房源进入市场，但它们并不符合当今购房者的需求，因此市场持续低迷。”