税改后，出租房产该卖还是留？澳洲投资者需重算回报（组图）

澳洲房产投资者过去20年一直在问：这套房产究竟值多少钱？

联邦预算则把另一个问题推到了眼前：它真正带来了多少收益？未来10年的增长，又该放在什么地方？

最近，一对50岁出头的夫妇讲述了一个颇具代表性的房产故事，也反映出整整一代澳洲人积累财富的方式。

20年前，他们花50万澳元买下位于悉尼inner west的一套投资房产。如今，房产估值已达150万澳元。

不过，这个估值更多说明住房市场涨了多少，并不能直接反映房产的创收能力。

（图片来源：网络）

过去20年，这笔升值换算成年化资本增长率其实约为5.7%。而且，这还没有扣除融资、持有和税务成本。

租金收入承担了部分支出，但他们之所以继续持有，前提是房价要涨到足以抵消这些成本。

这套逻辑长期支撑着澳洲大部分现有房产市场。Cotality的模型显示，现有独立屋的毛租金收益率约为3.1%，低于4.35%的现金利率。

扣除房贷和持有成本后，全国只有0.8%的城区能产生正现金流。

投资者之所以接受微薄的租金收入，是因为他们期待日后从售价中获得回报。这本质上是押注房价增长；而过去20年，增长也确实带来了回报。

（图片来源：网络）

但联邦预算已经改变了这场押注未来的方式。预算提出改革现有房产的负扣税，并计划从2027年7月1日起对实际资本收益设立30%的最低税率；这些措施不会追溯影响已经取得的升值。

对于靠一个长期假设积累财富的投资者来说，现在必须回答一个过去大多不必面对的问题：这套房产是否仍值得占据投资组合中的一席之地？

答案不能只看表面估值，还要从四个方面评估。

1. 算清房产实际带来的回报

房产中介通常会报毛收益率，但这个数字很少等于投资者最终收到的回报。

更有参考价值的是净现金回报：把利息、土地税、管理费、strata管理费、维护、保险以及租金收入税都计入之后，房产每年还剩下多少现金。

一套毛收益率约3.1%的现有房产，在当前利率下，借贷成本很容易令年度结果转为负数。业主可能每年都要补贴现金，只为继续持有这项资产。

这种补贴往往因为分散在多年间而不易察觉，但它同样属于持有房产的成本。评估房产表现时，不能只看醒目的升值数字，也要把这些支出计算在内。

（图片来源：网络）

2. 在规则改变前测算出售时机

出售时如何为升值部分缴税，是另一项关键计算。

按现行规定，持有资产超过12个月后出售，资本收益通常可享受50%的资本收益税（CGT）折扣；剩余的应税收益会计入出售当年的收入。因此，退休或其他收入较低的时期，长期以来都是实现资本收益的理想时点。

但预算提案将压缩这种灵活性。若按公布的方案立法，截至2027年6月30日累积的升值仍按现行方式处理；2027年7月1日以后的增长则会按通胀调整，并对调整后的实际收益征收至少30%的税。对于处于最高边际税率档位的人士，税率将升至47%。

对大多数持有大笔未实现升值的首府城市投资者而言，这项变化暂时不一定构成迫切问题。

但对临近退休或即将进入低收入年份的人来说，出售时机值得仔细推敲。如果净资本收益与其他应税收入相加后，仍能落在30%的边际税率档位内（加上Medicare征费后为32%），提前出售就可能值得考虑。

把不同出售日期带入测算，便能把这个决定具体化：缴完税费和出售成本后还剩多少资金，以及这些资金随后可以产生多少回报。

（图片来源：网络）

3. 把家庭资产负债表当作一个投资组合

这也凸显了退休金的作用。

一对夫妇可能拥有价值不菲的房产组合，退休时的养老金余额却相差悬殊。一方可能在持续就业多年后积累了养老金，另一方则因离开劳动力市场一段时间而积累较少。

如果从房产中释放资本，这个缺口就可能变成一个机会窗口。

退休金按个人而非家庭整体评估，所以出售房产后的资金不必按照房产的持有比例分配。夫妻双方可以分别缴入各自额度允许的金额。

退休金处于积累阶段时，收益按15%征税；进入退休阶段后，余额低于300万澳元的账户收益税率为零。相较之下，拟议制度下，未来留在养老金体系之外的收益将面临至少30%的税率。

这不会改变房产既有升值需要缴纳的税款，却会改变出售所得及其未来全部收益从那一刻起复利增长所处的税务环境。

如果投资者截至2026年6月30日的养老金总额低于50万澳元，前5年未使用的结转优惠型缴款额度，可以叠加在每年3万澳元的标准上限之上。这意味着他们单年可作出最高17.5万澳元的可抵税缴款。

对于退休金余额低于184万澳元的人士，非优惠型缴款的提前使用规则允许其在3年内每人额外缴入39万澳元。

年满55岁、出售自住房的人士，还可以通过缩减住房者缴款，每人额外缴入30万澳元，而且完全不计入上述上限。

房产如果一直持有不动，这些额度都无法使用。它们只在出售时才会派上用场，因此也应纳入是否继续持有的权衡。

（图片来源：网络）

4. 别忽略房产的持有结构

资本能否顺利调取，也取决于房产的持有方式。

许多投资者当年以个人名义或通过酌情信托买房，因为收入分拆和50%的资本收益税折扣曾是他们策略的核心。

但从2028年7月起对酌情信托分配征收30%最低税率的提议，加上拟议从2027年7月起实施的资本收益税改革，会让信托持有的房产面临一连串问题：租金收入由谁获得？最终升值由谁缴税？这种结构是否仍符合家庭更广泛的遗产规划需要？

这些问题并不意味着投资者应当恐慌性重组。资产转移可能触发资本收益税和印花税，相关成本很快就可能超过重组的好处。不过，拟议从2027年7月1日起开放一个为期3年的酌情信托退出重组窗口，意味着这项决定可以提前规划，而不必等到日后被迫作出。

从现在开始，真正要问的问题

这对夫妇需要的并不是支持出售的理由。这套房产过去一直很好地服务于他们，在许多方面如今仍然如此。

真正改变的，是他们开始看清这套房产实际为自己做了什么，以及未来10年反过来会对他们提出什么要求。